Cómo entrar al estilo de vida de las fincas en Medellín

Si has pasado cualquier cantidad de tiempo visitando o viviendo en Medellín, es solo cuestión de tiempo antes de que te inviten a la finca de alguien. La palabra finca se traduce literalmente como «farm» en inglés, pero en la práctica estamos hablando aquí de granjas recreativas, escapadas de fin de semana, ranchos, cabañas, casas de campo, o como quieras llamarlas. Y así como los Hamptons son para Nueva York, Martha's Vineyard para Boston, Lake Tahoe para San Francisco o Lake Muskoka para Toronto, la zona al este de Medellín, en y alrededor del aeropuerto de Rionegro, se conoce colectivamente como «El Oriente».

El Oriente es donde, si tienes el dinero extra, te compras un acre o dos (¡o 10!) para llamarlo hogar los fines de semana, a 60-90 minutos de Medellín. Y puedo hablar por experiencia personal: no hay nada más gratificante que terminar una larga semana en la ciudad de Medellín con una escapada de fin de semana a las montañas.

Sin embargo, El Oriente no es el único lugar donde los paisas mantienen sus fincas. Al norte tienes Girardota y Barbosa; al oeste tienes San Pedro, San Jerónimo y Santa Fe. Al sur, La Estrella, Caldas, y más allá, hacia el país de los cítricos y el café, está el «eje cafetero». Guatapé es otro destino popular para fincas, pero puede llevarte a trancones de 2 a 4 horas los fines de semana.

Independientemente de la ubicación, el estilo de vida de la finca puede ser un equilibrio perfecto frente a la vida a veces agitada y estresante de la ciudad de Medellín. Es una de las grandes oportunidades para invertir en Medellín. Tan pronto como subes y sales del Valle de Aburrá de Medellín, el aire es mucho más limpio, la altitud adicional hace que la temperatura sea unos grados más fresca, y la vida simplemente tiende a desacelerarse mientras te mezclas con los locales en las docenas de veredas o pueblos que salpican la región de Antioquia.

A medida que la gente de Medellín se ha vuelto más rica, también la tierra se ha vuelto más cara dentro de un trayecto de 1 a 2 horas en carro. El corredor de Las Palmas, entre Medellín y el aeropuerto, tiene parte de la tierra rural más cara en dólares por metro o por hectárea de Colombia, donde los precios pueden alcanzar hasta 500.000 USD por hectárea y más en algunas partes.

Jerga y terminología local

Al mirar tierra rural es importante conocer las medidas locales y la jerga local. Escucharás este tipo de términos y medidas mencionados más abajo, y harás preguntas en español como «¿cuántas cuadras?», «¿cuánto por hectárea?» y «¿dónde son los linderos?».

Medidas

1 hectárea = 2,47 acres
1 hectárea = 10.000 metros
1 acre = 4.000 metros (aprox.)
1 «cuadra» = 6.400 metros

Nota: las medidas en acres no se usan en absoluto en Colombia; las conversiones son para los lectores de Estados Unidos y Canadá. Lo más frecuente es que escuches el tamaño de los lotes referido en metros (lotes más pequeños), hectáreas (lotes más grandes) y «cuadras» (regional).

Vocabulario de fincas: ¡para empezar!

Lote = lote
Lindero = lindero
Servicios públicos = servicios
Pozo séptico = pozo séptico
Agua de pozo = usualmente simplemente pozo o «agua que sale del pozo»
Parcelación/proyecto = parcelación
Derechos de agua = derechos de agua
Cerca = cerco/lindero
Mayordomo = cuidador
Portón = portón
Vía pavimentada = vía pavimentada
Vía destapada = carretera destapada
Peaje = peaje
Eje Cafetero = eje cafetero
Planeación urbana = planeación
Normativa de uso del suelo = POT

Costo de una finca

Mucha gente me pregunta «¿cuánto cuesta una finca?». Esa no es la pregunta correcta. Si estás en el mercado buscando una finca, lo mejor es fijar un rango de presupuesto y trabajar hacia atrás hacia la ubicación, el tamaño del lote, la presencia/calidad de la casa/construcción y otros factores/prioridades. En términos generales, las fincas más grandes tendrán (en igualdad de condiciones) valores más bajos por metro cuadrado, y una casa bien construida puede añadir 1.000.000 COP por metro cuadrado al precio.

Los valores de la tierra para lotes de tamaño promedio en el oriente de Medellín se están acercando a 100.000-150.000 COP/m², con proximidad cercana/directa a vías pavimentadas con servicios (agua/electricidad). Santa Elena puede ser más barata en algunas partes, mientras que Llanogrande será más cara. Guarne es donde aún puedes encontrar gangas en el Oriente; San Pedro al oeste y Girardota al norte, con precios (USD/m²) tan bajos como 25.000 COP/m² (o aproximadamente 80.000-90.000 USD por un lote de 2,5 acres). Las fincas en la región cafetera pueden conseguirse por tan solo 5.000 COP/m², pero no esperes un acceso fácil ni derechos de agua… ni visitas frecuentes de amigos/familiares, ya que estamos.

La conclusión: como en todos los bienes raíces, hay algo para cada presupuesto. Solo necesitas equilibrar prioridades hasta encontrar la finca correcta con la que serás feliz.

Títulos de propiedad

Este es un tema importante al hablar de fincas, porque gran parte de la tierra rural en Colombia no está medida/definida por los municipios locales, a veces los títulos de propiedad no existen, las herencias familiares a menudo son un factor, y todas estas cosas pueden afectar tu compra y el valor a largo plazo de tu propiedad.

En mi finca, por ejemplo, no había linderos, y el vendedor solo tenía una estimación del área total. El título de propiedad (escritura) existía, pero se refería a los linderos solo por la ubicación de pinos y eucaliptos, rocas y el poste de cerca de 50 años de un vecino (no estoy bromeando). Hice que el vendedor asumiera los costos de medir el lote profesionalmente y de corregir el área exacta en la oficina de registro de instrumentos públicos de Rionegro. Al final descubrimos que el lote era en realidad más grande de lo que el vendedor había pensado. ¡Ups!

En mi oficina tengo la fortuna de contar con un abogado inmobiliario en el equipo, pero no me imagino tratando de haber navegado estas cosas por mi cuenta. No hacer las cosas correctamente, o apresurar las compras de tierra rural, podría llevar a errores que te costarían muy caro. Quizás el problema de títulos de tierra de más alto perfil en Medellín en este momento es el del proyecto Meritage, donde parece que la histórica participación/propiedad de narcotraficantes/sus agentes ha puesto en cuestión el futuro del proyecto. Una búsqueda en Google Noticias de artículos de 2016 sobre «Meritage Medellín» dará a los lectores interesados un poco más de contexto.

Edificación/construcción

Uno no debería mirar un terreno baldío y sacar conclusiones sobre lo que puede construir en él. Cada finca/lote pertenece a un municipio, y cada municipio va a tener algún tipo de lineamientos relacionados con la construcción, la normativa de uso del suelo y el desarrollo.

Si tu objetivo es comprar y construir, o ampliar, etc., es prudente determinar primero en qué cantidades puedes hacerlo. El tamaño del lote, el frente sobre la vía, los árboles, las quebradas y los animales silvestres pueden afectar tu capacidad de obtener licencias/permisos de construcción aprobados. No hace falta decir que debes hacer tu tarea aquí antes de lanzarte a acuerdos de compra.

Jardinería/animales/agricultura

Quizás uno de los beneficios más gratificantes que vienen con una finca es hacer lo que desees con la tierra. Yo, por ejemplo, tengo más de 30 frutas, verduras y hierbas sembradas, cabras y gallinas en libertad, una docena de árboles de cítricos y aguacate, entre una serie de flora que ni siquiera puedo pronunciar. ¡Aprenderás que algunas cosas crecen bien en tu microclima local y algunas no!

Una temporada de crecimiento durante todo el año significa múltiples cosechas, pero también mucha más atención a los fertilizantes, o despojarás el suelo. La falta de una helada también hará que el jardinero experto calibre su estrategia, pesticidas, etc. Cronometrar las temporadas de lluvia también es importante para la salud de los cultivos. Pero ¿qué pasa si quieres los frutos de la finca sin hacer todo este trabajo sucio?

Entra el mayordomo

Para quienes pueden pagarlo, el mayordomo hace que la inversión en la finca valga completamente la pena. Un mayordomo suele ser un señor mayor, y a veces su esposa, que vivirá en o cerca de tu finca en una residencia dedicada (que tú pagas), aparte de tu casa principal. A cambio de un estipendio mensual de 700.000-1.000.000 COP/mes de salario (más seguridad social, salud, etc.), el mayordomo y su esposa atenderán todas las necesidades de la finca. Él cortará el pasto, alimentará a los animales y los llevará al veterinario, podará los árboles, recogerá los huevos y limpiará la piscina. La esposa, por otro lado, mantendrá la casa ordenada, tendrá café y arepas listos para ti a tu llegada, cuidará el jardín y atenderá las flores y las hierbas. Esto, amigos míos, es el estilo de vida de la finca.

En conclusión

Este artículo fue diseñado para dar a los lectores una breve introducción a la búsqueda/compra de oportunidades de tierra rural en Medellín y sus alrededores, pero no es exhaustivo de ninguna manera.

La compra de tierra rural requiere más tiempo, paciencia y un grado mucho mayor de debida diligencia que la propiedad residencial en la ciudad, por las razones discutidas en el artículo.

La asistencia de un abogado especializado en transacciones inmobiliarias y con experiencia en transacciones de tierra rural contribuirá mucho a garantizar una inversión segura. Y aunque Casacol se centra principalmente en propiedades de inversión residencial, hemos ayudado a varios clientes a comprar con éxito sus fincas en Medellín y sus alrededores.

Puedes contactarme en brad@casacol.co y nuestro abogado juanjose@casacol.co también ayudó a contribuir a este artículo.