Bienes raíces en Medellín: guía 2023 para el comprador extranjero
Por Brad Hinkelman: Fundador y CEO de Casacol SAS Bienes Raíces Medellín
Tabla de contenido
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- Introducción a la industria inmobiliaria de Medellín y su oportunidad
- ¿Quiénes somos, qué hacemos?
- La guía inmobiliaria de Medellín
- Actualizaciones para 2023
- Temas especiales
Introducción
Es con placer que aprovecho la oportunidad para actualizar nuestra guía inmobiliaria de Medellín en 7 pasos para 2023. En esta edición he hecho una serie de ediciones y actualizaciones importantes, incluyendo:
- Los efectos posteriores del COVID
- Tendencias de trabajo remoto en Medellín
- El nuevo presidente de Colombia (2022-2026)
- Actualización tributaria 2023
El año también marca 15 años desde mi primera visita a Colombia. Durante este tiempo he visto a Medellín crecer desde un lugar de mochileros hasta una ciudad emergente de clase mundial para vivir e invertir. En Casacol ahora administramos más de 100 millones USD en activos inmobiliarios en Medellín. La tendencia del trabajo remoto, que ubica consistentemente a Medellín en el «Top 10» global, ha transformado el mercado al punto en que los costos de vivienda y alquiler son ahora un tema político importante.
No solo para los millennials: los jubilados también han encontrado en Medellín un gran escape para vacaciones y segundas o terceras casas. El turismo general a Colombia está ahora muy por encima de su auge turístico de largo plazo . Las llegadas internacionales al aeropuerto MDE son ahora un 42 % (según la actualización de junio de 2022) más altas que el pico pre-COVID de 2019 y 2023 está otro 10-15 % por encima de esto.
Fuente: Airplan
De hecho, el futuro se ve muy brillante para la ciudad de Medellín, y especialmente para el mercado inmobiliario de Medellín. A medida que el mundo continúa globalizándose, el lugar de Medellín en los viajes mundiales, la vida remota y la inversión internacional seguirá aumentando. Aquellos de ustedes interesados en cómo participar en el auge inmobiliario de Medellín seguirán leyendo y espero que se beneficien de esta guía, que documenta mis 15 años de experiencia haciendo negocios inmobiliarios aquí.
¿Quiénes somos, qué hacemos?
Mi empresa, Casacol (como «Casa Colombia»), ayuda a inversionistas extranjeros, locales, principiantes y profesionales, compradores de segundas viviendas e inversionistas hoteleros a alcanzar sus metas de inversión y diversificación inmobiliaria en Medellín. Estamos muy, muy enfocados en la experiencia en el Medellín mercado inmobiliario (no Bogotá, no Cartagena, no Cali), donde nuestra profunda experiencia y nuestro enfoque en el desarrollo inmobiliario desde cero, la intermediación inmobiliaria tradicional y la administración de propiedades de alta eficiencia conducen a retornos significativamente más altos que los que he podido encontrar en cualquier otro lugar de Colombia.
Trabajamos con todo, desde apartaestudios y propiedades de inversión de alto ROI (nuestras fichas están aquí) hasta casas de lujo de 1 millón USD, propiedades penthouse y hoteles (tanto de condominio como boutique). Por ejemplo, mira el recientemente expandido Celestino Hotel and Spa, el aclamado Marquee Hotel, y nuestro más nuevo Landmark proyecto hotelero. Todo nuestro portafolio de propiedades administradas se puede encontrar en en.casacol.co.
Además, no vendemos nada que no administraríamos por ti, lo que significa que ofrecemos una administración de propiedades altamente eficiente y efectiva y retornos sólidos sobre tu activo mucho después de que hayas hecho tu compra. Un sólido historial de administración de propiedades es importante al liquidar tu propiedad de inversión al mejor precio posible. Podemos ayudarte durante todo el ciclo de inversión en bienes raíces en Medellín, desde la adquisición hasta la disposición.
Sin embargo, el comprador debe tener cuidado en el mercado inmobiliario de Medellín. La industria aquí no está regulada como en los países desarrollados. Muchos participantes buscan ganar dinero rápido a costa del inversionista extranjero. He cometido muchos errores y he visto muchos que otros han cometido también. Espero que puedas aprender de esa experiencia durante esta guía.
REUBICAR TU VIDA O DESPRENDERTE DE UNA PARTE DE LOS AHORROS DE TU VIDA PARA INVERTIR EN UNA ECONOMÍA EMERGENTE COMO COLOMBIA NO ES UNA DECISIÓN QUE DEBA TOMARSE A LA LIGERA.
Ese es el tema de esta guía: una guía completa en 7 pasos para inversionistas grandes y pequeños, que están empezando, terminando o simplemente diversificando algunos activos, sean cuales sean tus metas, sobre cómo invertir de manera segura en bienes raíces en Medellín durante todo el proceso de compra, administración y venta.
Paso 1: Entonces, ¿quieres invertir en bienes raíces en Medellín?
La primera pregunta que necesitas hacerte es «¿por qué?»
Estas son las razones más comúnmente mencionadas:
- Quiero una inversión que produzca un ingreso mensual alto
- Quiero un lugar para vivir, vivir a tiempo parcial o jubilarme, o para arrendar
- Necesito una visa / quiero la residencia permanente
Hay una gran diferencia entre tomar una decisión de compra de vivienda y una decisión de compra de inversión. En mi experiencia, los lugares que son excelentes casas para vivir y mostrar a tus amigos (apartamentos grandes, fincas, etc.) no suelen ser las inversiones que producen el mejor ROI.
Del mismo modo, las mejores propiedades de inversión (generalmente estudios más pequeños y apartamentos de alquiler a corto plazo de una o dos habitaciones y hoteles boutique) no suelen ser donde quieres vivir. Es importante decidir desde temprano en qué punto del espectro deseas estar como comprador y darte cuenta de que no puedes tenerlo todo.
También tenemos muchos compradores que quieren comprar bienes raíces en Medellín porque quieren una visa, cédula, residencia o segundo pasaporte. A todos en esta categoría les digo:
«COMPRA BIENES RAÍCES EN MEDELLÍN PORQUE CREES QUE SERÍA UNA BUENA INVERSIÓN PARA TI, PERO NO HAGAS UNA INVERSIÓN POTENCIALMENTE MALA SOLO PORQUE LO ÚNICO QUE NECESITAS ES UNA VISA».
Si todo lo que necesitas es una visa colombiana, entonces busca un abogado que te guste y encuentra la solución para tu caso. También recuerda que puedes quedarte hasta 180 días al año en Colombia, hasta 90 días a la vez. Y sí, Colombia ahora ofrece su versión de la visa de nómada digital por hasta 2 años, aunque con una larga lista de reglas y regulaciones. La inversión inmobiliaria sigue siendo el camino más seguro hacia una visa o residencia colombiana, pero deberías enfocarte en la calidad de la inversión frente a obtener la visa en sí.
Paso 2: Ubicación, ubicación, ubicación
¿Has escuchado esto antes? Es cierto en todo el planeta, y es cierto aquí en el mercado inmobiliario de Medellín también. Una vez que has contemplado vivir o invertir aquí, necesitas dirigir tu atención a dónde.
¿Buscas una inversión?
Si lo que quieres es una inversión que produzca altos ingresos, entonces deberías estar mirando una lista muy corta de edificios de alta calidad, muy bien ubicados, con servicios modernos que idealmente permitan alquileres a corto plazo (legales), probablemente en Poblado y potencialmente Laureles, donde encontrarás el 90 % de la demanda de los viajeros extranjeros de negocios y de ocio. La mayoría de las propiedades hoteleras son propiedad de grupos de inversión grandes y pequeños (como el nuestro) y también representan activos con dividendos de alto rendimiento.
Nota: Solo estar dentro de El Poblado o Laureles no es suficiente. Estos son barrios enormes con grandes partes que no son ideales para bienes raíces de alquiler o de clase de inversión. Deberías estar cerca de rutas arteriales muy específicas, con buenos servicios, y cerca de centros comerciales, restaurantes, supermercados, parques, o si no tus arrendatarios eventualmente encontrarán algo mejor. Probablemente el 99 % de los visitantes y turistas caminan o usan UBER, así que no les hagas difícil la ubicación.
¿Buscas un lugar para vivir? El mundo es tu
ostra.
Los bienes raíces en Medellín pueden ir desde apartaestudios hasta tierras de cultivo, Laureles, Bello, Sabaneta, y todo lo que hay en medio, en una población de casi 4 millones de personas y decenas de miles de edificios (recuerda, la mayoría de los bienes raíces modernos de Medellín son de alta densidad, multifamiliares, de gran altura. Para tu información: lo más cercano a un MLS/Zillow en Colombia está aquí en FincaRaiz. Aunque muchas de las propiedades están duplicadas, mal publicadas o publicadas como cebo para obtener tu contacto, es un buen lugar para empezar a interesarte en el mercado local, construir tu conocimiento y aprender algunos precios de referencia generales.
Elegir un lugar para vivir es como elegir qué ropa quieres ponerte hoy: es completamente personal, y nadie en nuestra oficina te disuadirá de una ubicación específica a menos que realmente estés cometiendo un error.
Personalmente, prefiero El Poblado (Milla de Oro, Alejandría, Provenza, Astorga, Manila) y Laureles (Parque 1, 2, Avenida Jardín, La 70) para vivir e invertir. Sin mencionar que en 2020 lanzamos uno de los proyectos más hermosos y exitosos de Laureles, Laureles Factory Lofts.
Paso 3: Hora de decidir. Construcción nueva vs. antigua
Hay dos filosofías sobre este tema:
- Comprar algo viejo y «barato», arreglarlo bonito, arrendarlo, revenderlo, etc.
- Comprar algo nuevo, moderno, sin necesidad de modificaciones ni mejoras, amoblarlo y cobrar el arriendo.
Edificios antiguos
Hay algunos edificios antiguos hermosos, de alta calidad y magníficamente bien ubicados en el mercado inmobiliario de Medellín.
Renovados adecuadamente (o no), podrían ser el tipo de lugares en los que quieres vivir, con habitaciones grandes y espaciosas, mucho parqueadero y abundante espacio de almacenamiento, cuartos de empleada y niñera.
Si has hecho renovaciones antes, entiendes el idioma o puedes hacer parte del trabajo tú mismo, también puedes estar listo para el desafío en Colombia. La mayoría de estas son historias de terror, como en cualquier otro lugar del mundo al renovar edificios antiguos, así que estás advertido.
Además, los edificios antiguos suelen tener pocos servicios con cuotas de administración altas, lo que puede afectar la demanda como alquiler o reventa y, por lo tanto, tu retorno como inversionista. Dicho esto, los colombianos son totalmente alérgicos a las cuotas altas de administración y a veces estarán dispuestos a deshacerse de edificios antiguos a precios por debajo de los costos de reposición.
Pero arrendar apartamentos antiguos en edificios con vecinos mayores y adinerados también puede ser un problema. ¿Quién crees que arrienda apartamentos grandes de 3 a 5 habitaciones? Grupos de hombres jóvenes y solteros, familias grandes y ruidosas. No siempre consistente con ser un buen vecino.
Muchos de estos edificios antiguos están instaurando períodos mínimos de alquiler de 6 a 12 meses para evitar la afluencia de alquileres amoblados a corto plazo y a menudo ilegales. Sin embargo, también hay algunas historias de éxito. A lo largo de los años, nuestros clientes compraron las unidades de los residentes (en su mayoría personas mayores) en el edificio Ayamonte Provenza y lo convirtieron con éxito a alquileres a corto plazo. Hemos tenido una tasa promedio de ocupación a corto plazo del 90 % en este edificio. Hablando de enseñar trucos nuevos a perros viejos.
Edificios nuevos y modernos
Los edificios más nuevos suelen tener una larga lista de servicios que tus arrendatarios a menudo quieren disfrutar (piscina, gimnasio, sauna/baño turco, jacuzzi, vistas de piso a techo, cocinas abiertas, diseños modernos, acabados, etc.).
Combinado con la falta de tierra construible y un departamento de planeación urbana cada vez más estricto, esta es la razón por la que la construcción nueva en El Poblado se está acercando a 12.000.000+ pesos por metro cuadrado en 2022 (casi 2.500 USD/m² o aproximadamente 230 USD/pie²). Y otros edificios como Energy Living, donde administramos la gran mayoría de las ventas y los alquileres, encontrarás los precios (¡y las tarifas de alquiler!) más altos de Medellín en este momento, a 14.000.000 COP/m² y más allá.
Sin embargo, los precios más altos en los edificios más nuevos vienen con precios de alquiler más altos también, así que las cuentas a menudo juegan a tu favor. Eso sin mencionar la liquidez; vender en edificios más nuevos y administrados profesionalmente es mucho más fácil.
Si el edificio nuevo está diseñado pensando en los alquileres a corto plazo, como nuestros proyectos Soul y Loma Verde (mira todos nuestros apartamentos en alquiler en Medellín aquí), entonces definitivamente estás comprando un activo seguro y estable que produce ingresos. Incluso durante el punto más alto de la pandemia, nadie aquí perdió dinero en ningún mes durante 2020.
La conclusión es que aquí no hay una respuesta correcta o incorrecta. Hay pros y contras en la construcción nueva y en la antigua, y los compradores de bienes raíces en Medellín solo necesitan aplicar sus preferencias personales o financieras a cada opción.
Al final de este artículo, incluí algunas notas especiales que aplican a la compra en proyectos en preconstrucción y repasan las oportunidades, los riesgos y las preguntas importantes para hacer también a los promotores y desarrolladores.
Paso 4: Dinero y banca: SAS o no SAS
Quieres abrir tus cuentas bancarias colombianas lo antes posible si vas a hacer una compra. Puede tomar de 2 a 4 semanas abrir una cuenta, y los vendedores tomarán tu oferta mucho más en serio si saben que ya pasaste por esta fase.
Demasiados extranjeros empiezan a negociar sin siquiera tener la capacidad de ejecutar financieramente, y he visto buenos negocios caerse como resultado de colombianos ansiosos que simplemente siguen adelante si no firman y reciben el pago rápidamente.
Alianza Valores es un gran recurso bancario colombiano (nuestra preferencia) y uno de los únicos que realmente saben cómo manejar la inversión extranjera en bienes raíces en Medellín. Muchos inversionistas extranjeros conocen personalmente a Felipe Chavez (banquero privado), y puedes contactarlo directamente en fchavez@alianza.com.co. Los bancos locales como Bancolombia, aunque tienen una marca y una presencia minorista fuertes, son bancos muy difíciles, o imposibles, para trabajar como extranjero, aunque pueden ser propiedad de extranjeros (como Scotiabank Colpatria). Alianza ha sido el banco más fácil para hacer negocios para nosotros durante los últimos 10 años.
Comprar dentro de una SAS
En este mismo punto, también puedes querer tomar la decisión de si poner la propiedad a tu nombre o a nombre de tu empresa, lo cual tiene un tiempo de constitución de dos a tres semanas.
Una «SAS» en Colombia es algo análogo a una LLC estadounidense, con los mismos tipos de derechos, flexibilidad y separación legal de tus activos.
Personalmente he decidido mantener casi todas mis propiedades a nombre de mi empresa porque me da mucha flexibilidad en materia fiscal, y no me gusta particularmente que mi nombre aparezca en registros públicos. Sin embargo, soy residente fiscal y dirijo un negocio de 300 empleados, así que tengo mucha flexibilidad con deducciones, depreciación, etc.
Pero si eres un no residente que compra solo un par de propiedades, probablemente no tenga mucho sentido, sin mencionar la tasa de impuestos del 35 %. Mantener una SAS en Colombia consume mucho más tiempo y es mucho más costoso que en otros países. He visto a algunos abogados y contadores recomendar una SAS a ciegas a los extranjeros porque pueden cobrar más honorarios, frente a que una SAS sea el vehículo correcto de propiedad e impuestos para el cliente. Además, liquidar una SAS después de que has dispuesto de sus activos es aún más costoso y demorado que la puesta en marcha.
Mira cerca del final de este artículo una actualización más completa sobre los impuestos colombianos en 2023, incluyendo algunos consejos sobre cuándo considerar una SAS para tus propiedades inmobiliarias en Medellín.
Paso 5: La negociación y la oferta
Es importante saber dónde termina el proceso de inversión inmobiliaria en Medellín antes de empezar. Esta es a menudo la parte más crítica de cualquier transacción inmobiliaria, especialmente en Colombia.
También es aquí donde quieres que tu abogado y tu agente inmobiliario estén muy involucrados: un estudio de títulos completo si tienes alguna duda sobre quién es el vendedor, un contrato de compra que funcione para ti, asesoría en la negociación y todo el papeleo al final de la transacción.
Los colombianos (al menos los paisas) raramente usan abogados para la transferencia inmobiliaria en Medellín, y en su lugar ponen la carga administrativa sobre el agente, usualmente sin experiencia, para que haga las vueltas en la notaría. Pero como extranjero probablemente estás pagando a un abogado para que esto sea libre de errores y estrés. Haz tu tarea y elige al abogado que creas que logrará eso para ti. Cuidado con los abogados que no se especializan en transacciones inmobiliarias. Los abogados de Medellín especialmente son famosos por no revelar lo que saben hacer (bien) y lo que no. Este no es el momento para un novato legal o un generalista.
Además, recuerda que al hacer transacciones con locales, los colombianos son, en promedio, compradores y vendedores de propiedades bastante sofisticados. La mayoría de los colombianos no confía en el mercado de valores ni siquiera en los bonos gubernamentales o corporativos, así que comprar y vender propiedades es mucho más común y emocional aquí de lo que pensarías.
También pueden ser negociadores astutos. Una vez vimos a una mujer de 86 años negarse a negociar en cualquier forma sus términos o precio en una propiedad muy costosa que estaba vendiendo directamente sin ninguna representación de agencia. Nos repetía: «el comprador puede tomarlo o dejarlo, no tengo prisa, me queda mucho tiempo». Eventualmente cerramos el negocio, pero ella obtuvo su precio.
El vendedor te dirá si el precio es negociable. O puede que necesites preguntarlo desde el principio. Si el precio está claramente inflado, entonces esa es otra invitación a negociar (ofrecer a la baja) o simplemente retirarte. Un buen agente inmobiliario de Medellín que esté interesado en una relación a largo plazo contigo te ayudará a navegar esto: es su trabajo. Si tienes dudas, entonces pide una valoración profesional de un tercero (de tu elección y a tu costo) para tener un dato adicional para tus negociaciones. Sobrepagar es desafortunadamente común para los extranjeros. He visto a muchos vendedores que sobrepagaron a veces 2, 3, 4 años de apreciación futura, y luego esperan algún retorno XYZ % no razonable sobre su inversión.
Paso 6: El contrato de compraventa
Una negociación verbal sobre precio y términos termina con un contrato de compraventa firmado y notarizado en español conocido como la promesa de compraventa, un documento legalmente vinculante.
Aunque los paisas son conocidos por su hospitalidad, puede que veas que eso se detiene cuando se trata de asuntos de dinero.
No es raro que tu contraparte colombiana de negociación haga exigencias o renegocie ofertas verbales justo hasta el momento en que la promesa real se firma en la notaría. Las palabras y los apretones de manos significan mucho menos en Colombia de lo que podrían significar en tu país de origen. Pero un documento firmado y notarizado es donde todo se detiene y tienes un trato.
No te lo tomes personal: es simplemente parte de la cultura negociar duro y hasta el último minuto aquí. Siéntete libre de hacer las exigencias que consideres necesarias; nadie se ofenderá, son solo negocios.
Hemos visto que este proceso toma desde tres días hasta tres meses de principio a fin. Todo depende del comprador y el vendedor, de un fuerte apoyo legal y notarial, de que la existencia de una hipoteca retrasará el cierre, etc. Cada transacción es algo única. Las inversiones en hoteles (de condominio y boutique) a menudo pueden simplificarse debido a la naturaleza estandarizada de los contratos.
Las cláusulas más importantes para negociar en una promesa de compraventa son las siguientes:
1. ¿Qué está incluido en el precio?
¿Parqueadero, depósito, electrodomésticos, lámparas de techo, muebles?
En términos generales, cualquier cosa que no esté fijada al apartamento el propietario puede querer retirarla, incluyendo bombillos, cortinas, electrodomésticos, etc. Hemos visto cosas raras, así que simplemente déjalo por escrito (¡de nuevo, por escrito!) si hay algo que quieres conservar.
2. Depósito/cuota inicial o el anticipo
Esto es para asegurar el negocio y usualmente es del 10 %-20 %, pero si el propietario tiene una hipoteca, puede pedir más para que la hipoteca pueda cancelarse.
Hemos visto hasta un 50 %, y por el precio correcto, puede ser un buen negocio para el comprador hacer un anticipo más grande. A veces también puedes negociar precios más bajos por cuotas iniciales más altas.
Esto puede causar molestia a algunos extranjeros porque técnicamente le estás dando al vendedor algo de dinero sin obtener nada (como un título) a cambio: no hay depósito en garantía (escrow).
Sin embargo, de hecho estás protegido por la cláusula penal, que es un asunto legal serio si no se cumple (ver el siguiente punto).
3. Cláusula penal o la Penalty Clause
Esto establece que el comprador y el vendedor hagan lo que están contratando hacer en la promesa en los plazos y en las cantidades de dinero que prometen.
Después de firmar este documento legal, si no procedes como comprador, podrías perder tu anticipo, y si no procedes como vendedor, podrías ser demandado y tener tu propiedad «embargada» con un gravamen por el monto de la penalidad acordada, usualmente del 10-20 por ciento.
4. Valores comerciales y declarados (también conocidos como el Valor Comercial o el Valor Catastral)
En Colombia, como en gran parte de América Latina, usualmente existe una brecha entre los valores comerciales (lo que pagas) y los valores declarados (lo que va en el título).
Absolutamente necesitas que tu agente o abogado te asesore sobre lo que es correcto para ti aquí, especialmente si estás hablando de asuntos de visa o residencia, ya que cada caso es único. Desde la reforma tributaria de 2019/2020, el gobierno está cerrando este vacío legal de declarar valores de propiedad por debajo. La mejor práctica es exigir el valor completo en la escritura, a menos que quieras asumir las obligaciones fiscales del vendedor cuando eventualmente vayas a vender. Hay algunas opciones de flexibilidad interesantes aquí para negociar por fuera el valor de los muebles en un apartamento amoblado.
5. Cancelación de cualquier hipoteca o gravamen
En Colombia, es imposible transferir títulos (transferencia en notaría) a menos que la propiedad esté libre de hipotecas, gravámenes, administración del edificio e impuestos prediales.
Es una buena protección para el comprador, pero puede retrasar el proceso hasta un mes debido a la falta de escrow y al procesamiento bancario de la hipoteca, etc.
Un buen abogado está encima de esto todos los días para asegurarse de que esto se haga en semanas y no en meses.
6. Prorrateo de impuestos, arriendo y cuotas de administración
Esto es simplemente un ejercicio matemático. Los impuestos de la propiedad deben pagarse por todo el año calendario y luego prorratearse hasta la fecha de transferencia del título o, si el vendedor te está entregando las llaves antes, hasta la fecha de entrega, o entrega.
Lo mismo para las cuotas mensuales de administración, y en el caso de comprar una propiedad que actualmente está generando ingreso por arriendo, ese ingreso por arriendo también debería dividirse y prorratearse adecuadamente entre comprador y vendedor.
7. La firma de las Escrituras o los títulos
La promesa establecerá una fecha, hora y lugar de una visita y firma en notaría para que todas las partes intercambien el pago final vía cheque o transferencia bancaria, entreguen las llaves y firmen la transferencia del título del propietario anterior al nuevo propietario.
Esto es esencialmente donde terminas el proceso de compra.
Paso 7: Trámites finales y registro de la escritura
Si todo ha ido bien, entonces has firmado los títulos en la notaría, intercambiado cheques y transferencias de dinero, pagado tu parte de los gastos notariales e impuestos (presupuesta del 1,25 al 1,50 por ciento del precio de compra más los honorarios del abogado para los costos de cierre), y tienes las llaves de tu nuevo lugar. Los costos de cierre no deberían exceder el 2 % del valor de la propiedad que compres.
Sin embargo, hay una serie de pasos que tu abogado debería hacer ahora para asegurarse de que todo fluya adecuadamente en el departamento de Registro, que supervisa los títulos y registros de tierra. De nuevo, los abogados inmobiliarios sin experiencia a menudo desaparecen aquí una vez que sus honorarios han sido pagados.
Este proceso termina con una actualización del certificado de tradición y libertad, que se puede consultar en línea y mostrará que eres el propietario oficial y que todos los registros electrónicos han sido actualizados. ¡No olvides esta parte!
Hemos visto errores en el registro después de 20 años, cuando alguien piensa que era propietario de una propiedad y resulta que no lo era, convertirse en una pesadilla.
También ya eres libre de instruir a tu abogado para que inicie el registro ante el banco central de tus fondos invertidos si pretendes usar la compra de tu propiedad para fines de visa o residencia.
Obtener una tarjeta de identidad colombiana (la cédula) seguirá también. Pero esencialmente has terminado. Disfruta.
Actualización 2023 n.º 1: Colombia pos-COVID
Mientras escribo esta actualización en 2023, estamos en medio de otro año fuerte para el mercado inmobiliario de Medellín, a diferencia de muchas otras partes del mundo. La inflación está alta, los costos de construcción se han disparado, las tasas de interés están altas, pero la economía en general es bastante fuerte. Estos efectos del estímulo pos-COVID tienen el resultado de empujar los precios hacia arriba en todos los ámbitos para los bienes raíces en Medellín. Puedes ver comentarios de noticias locales que resumen los efectos pos-COVID aquí (La República) y aquí (InfoBae). A los colombianos en general les encantan los bienes raíces porque son una gran cobertura contra la inflación a largo plazo, superando a la mayoría, si no a todas, las demás clases de activos a largo plazo.
Actualización 2023 n.º 2: Trabajo remoto
Hace diez o quince años, el trabajo remoto usualmente se asociaba con esconderse de tu jefe y con la culpa de no estar en la oficina y visible para tu personal o tus compañeros de trabajo. Hace cinco a diez años, muchos emprendedores en línea estaban empezando a descubrir el atractivo del trabajo remoto en Medellín. Las zonas horarias, el clima, la calidad y el costo de vida ocupaban lugares altos en las listas de comentaristas del trabajo remoto como Nomad List. Pos-COVID, la aceptación global del trabajo flexible, híbrido y remoto y de las vacaciones de trabajo ha llevado a una afluencia masiva de extranjeros a Medellín, más que a cualquier otra ciudad de Colombia. Sin embargo, a medida que los precios locales de vivienda suben, la gente y los políticos en Medellín, como en muchas ciudades del mundo, están empezando a preguntar: «¿cuánto es demasiado?».
Actualización 2023 n.º 3: La presidencia de Gustavo Petro
El año pasado fue importante para Colombia políticamente porque elegimos un nuevo congreso en marzo de 2022, y un nuevo presidente el 7 de agosto de 2022, Gustavo Petro. Colombia se ha vuelto más políticamente dividida (parece que como en todas partes del mundo) de lo que he visto en el pasado. La cobertura mediática tanto en Colombia como a nivel global sobre las elecciones fue una historia de «izquierda» contra «derecha» con mucho alarmismo por todos lados. La realidad de la política colombiana es que el país ha sido la democracia más estable en la historia de América Latina y es el aliado más cercano de Estados Unidos en la región, te guste o no ese hecho. No creo que esto cambie. El congreso colombiano hoy es de «centro-derecha» y mantiene al presidente bajo control para que no haga grandes reformas que puedan perjudicar la economía.
Mira a estos «amigos» aquí después de los resultados electorales.
Actualización 2023 n.º 4: Impuestos
Aunque este no es un artículo sobre impuestos colombianos, sería una omisión no incluir algún comentario o actualización, ya que hay una nueva reforma y régimen tributario en vigor a partir de 2023. Si estás pensando en convertirte en residente fiscal (= 183 de los últimos 365 días) en Colombia, deberías leer esto para un buen resumen de PWC. Colombia tiene impuestos globales sobre la renta y el patrimonio que podrían afectarte, pero en general no serás doblemente gravado (cuando usas créditos fiscales). Ten en cuenta que tener una visa de residente no significa necesariamente que seas residente fiscal; la residencia fiscal es estrictamente como la definí arriba.
Casi todas las empresas en Colombia pagan tasas de impuesto corporativo del 35 %, a menos que estén reducidas por programas especiales como los que (en el pasado) estaban disponibles para hoteles (¡como los nuestros!), donde la tasa podía ser tan baja como el 9 %. Los dividendos pagados a no residentes tienen una retención (WHT) del 20 % aplicada automáticamente, ya sean pagados a cuentas locales o extranjeras, no importa.
El ingreso en Colombia se grava a tasas progresivas para residentes hasta del 39 % y a tasas planas para no residentes del 35 %. Los activos pueden depreciarse para residentes (incluyendo SAS) a una tasa de 45 años = 2,22 %/año. Si tus tasas de impuestos en casa son >35 %, entonces usarás un crédito fiscal por lo que pagas en Colombia para evitar la doble tributación. Si tu tasa de impuestos es <35 %, entonces es poco probable que el ingreso ganado en Colombia resulte en impuestos adicionales pagados en casa.
Mi consejo es desafortunadamente no confiar en la mayoría de los contadores en Colombia y deberías buscar verdaderos profesionales afiliados a redes internacionales; aquí hay una lista decente. Un mal contador (la mayoría son malos) significará que pagarás más en multas de lo que jamás pagarás en honorarios contables. Cuando la totalidad de tu ingreso en Colombia está sujeta a impuestos de retención en la fuente (como ofrecemos en Casacol), no tienes obligación de declarar en Colombia.
Tema especial: Comprar en proyectos en preconstrucción
Al comprar bienes raíces en Medellín de «desarrolladores» en preconstrucción, es importante notar que se involucra un proceso ligeramente diferente. Pongo desarrolladores entre comillas porque todo el mundo con un diseñador gráfico y un amigo dueño de un lote construible parece ser ahora un desarrollador con una elegante presentación. Ten siempre cuidado con quién estás haciendo negocios y haz algo de diligencia sobre quién está realmente detrás de todos los logos elegantes del «Equipo».
El proceso de compra en preconstrucción a menudo comienza con la firma de una hoja de negociación sin obligación, o una carta de intención, con el constructor o desarrollador para apartar tu lugar. Puede que te pidan poner una pequeña cantidad de dinero en esta etapa, y puede ser del 1 al 5 por ciento, y usualmente se deposita en la cuenta de la Fiducia (escrow).
Las fiduciarias en Colombia son entidades financieras reguladas que ofrecen un servicio tipo escrow a constructores y desarrolladores para manejar todo el dinero y los contratos asociados con un nuevo desarrollo. Sin embargo, no garantizan nada. Si el proyecto se aborta, tienen poca obligación de ayudarte; es en su mayoría una confianza simbólica. NECESITAS saber con quién estás haciendo negocios, su experiencia, su historial y su estrategia de administración de propiedades. Los conflictos con desarrolladores y compañías fiduciarias en Colombia tardan años en resolverse cuando necesitas ir a los tribunales. Muchos de estos problemas pueden evitarse haciendo tu tarea con anticipación.
Sin embargo, la Fiducia sí ofrece algo de seguridad y organización a los proyectos en preconstrucción, porque la Fiduciaria hará cumplir también los contratos de los compradores para asegurarse de que estén pagando a tiempo, etc., pagando al constructor en cuotas a medida que cumple las metas de ventas. Las fiduciarias actúan como policías de tránsito para asegurar que compradores y constructores hagan su parte a tiempo.
En lugar de firmar una promesa de compraventa para construcción nueva, firmarás el encargo con la Fiduciaria, que sirve un propósito y una obligación legal similares a una promesa de compraventa de una propiedad titulada.
«EN GENERAL, DESPUÉS DE TODOS MIS AÑOS PRESENCIANDO PROYECTOS EN PRECONSTRUCCIÓN TANTO EXITOSOS COMO FALLIDOS, MI CONCLUSIÓN SERÍA VIGILAR MUY DE CERCA LA ESTRATEGIA DE MERCADEO DEL DESARROLLADOR/PROMOTOR».
Los desarrolladores más exitosos o construyen para sí mismos (build to own, porque creen tanto en el producto o usando financiación bancaria) o mercadean a sus clientes existentes de una manera privada sin salas de ventas elegantes, sin pancartas de «Llama ahora» colgando de la acera. Sin vallas, sin Instagram, sin cuchillos para carne gratis. Porque, por definición, tienen una relación exitosa y rentable de largo plazo con esos inversionistas que regresan a invertir una y otra vez.
Los de «una sola vez» van a tener los materiales de mercadeo, renders, videos y redes sociales más elegantes que jamás hayas visto. Es difícil no mirar sus anuncios de Instagram, ¡porque son buenos! Seamos honestos, los bienes raíces necesitan ser mercadeados para venderse, pero los desarrolladores más exitosos venden por completo los proyectos en días o semanas con un simple correo de «Oigan, clientes viejos, tenemos un proyecto nuevo» a su base de clientes, no con redes sociales. Los inversionistas más jóvenes o pequeños (<50.000 USD) a menudo pueden caer presa del brillo frente a la sustancia. Las redes sociales de Facebook e Instagram se han contaminado por completo con proyectos inmobiliarios de Medellín en años recientes que en su mayoría nunca ven la luz del día.
En resumen: 8 preguntas para hacer antes de invertir en un proyecto inmobiliario en preconstrucción en Medellín si tienes alguna duda
- ¿Quién es todo el equipo? ¿Desarrollador principal, arquitectura, ingeniería estructural y civil, gerencia de proyecto, ventas y promoción? Hoja de vida (hoja de vida) de cada miembro del equipo.
- ¿Qué participación tiene alguno o todo el equipo en el proyecto final? ¿O simplemente van a vender todo a los inversionistas? ¿O el «equipo» ha inflado sus ganancias con participación solo para decirte: «ya estamos 50 % vendidos, no te quedes por fuera»?
- ¿Hay una licencia de construcción aprobada? Pide ver los planos presentados en PDF y compáralos con lo que te están vendiendo, piso por piso.
- ¿El constructor o contratista general tiene algo de «cabello gris»? Medellín está lleno de ingenieros junior buscando su primer proyecto real. Personalmente no quiero que veinteañeros tomen mis decisiones de diseño estructural.
- Si están afirmando algo como «X % ya vendido, actúa rápido», ¿cuántos compradores y cuántas unidades o participaciones ha comprado cada uno? ¿Han hecho negocios contigo antes? ¿Puedo hablar personalmente con 2 o 3 de ellos? Pide una referencia de un cliente existente.
- Si es una propiedad de inversión, ¿quién es el administrador de la propiedad u operador? Revisa su hoja de vida, referencias, experiencia e historial. Compara sus ROI reales, entregados e históricos, y su historial de cumplir expectativas, con lo que está siendo prometido o sugerido por el promotor de ventas.
- Ingeniería financiera: ¿tus proyecciones de ROI incluyen apreciación (esperanza y una oración, especialmente en términos de USD), o son retornos de efectivo sobre efectivo? ¡Gran diferencia!
- Liquidez: ¿qué pasa cuando venda? ¿Quién me va a ayudar a salir de la inversión en el futuro? Porque si el negocio no está funcionando, olvida el precio y el valor, porque la liquidez es 0.
Reflexiones sobre el USD/COP en 2023
Hoy (actualización de julio de 2023), el USD está a 4.200 COP, un punto históricamente muy bajo para el COP durante un año de alta volatilidad. Mucha gente me pide mis reflexiones sobre lo que hará el COP en los próximos X meses o años. No tengo ni idea. Nadie sabe. Cuando empecé a invertir en 2008, el COP estaba tan fuerte como 1.800 por 1 USD. La tendencia en los últimos 15 años es simplemente que los políticos en Colombia no pueden evitar imprimir dinero e inflar el COP para pagar proyectos de corto plazo. No espero que eso cambie. Significa que necesitas pensar el precio y la apreciación, los arriendos, etc., en términos tanto de USD como de COP para construir una perspectiva adecuada. Los bienes raíces de Medellín (y los bienes raíces en general) históricamente absorben muy bien la inflación. Pero a largo plazo uno debería ser razonable sobre el potencial de apreciación en términos de USD. Este es un mercado para extraer alto ROI y arriendos, no siempre apreciación. Los activos de alta calidad que pueden tener precios de arriendo o venta en USD frente a COP le servirán bien al inversionista inmobiliario de Medellín. Este es 100 % nuestro enfoque como empresa.
¿Burbuja inmobiliaria en Medellín?
Aquí hay otra pregunta que me hacen mucho: los precios han subido mucho (en términos de COP) en los últimos 5, 10 años, ¿está Medellín en una burbuja inmobiliaria? Parece que desde 2008 todo el mundo vigila las burbujas. La primera pregunta que siempre hago es: ¿sabes cómo se define una burbuja de inversión?
UNA BURBUJA DE INVERSIÓN TÍPICAMENTE PASA POR LAS ETAPAS DE 1) AUGE, LUEGO 2) EUFORIA, LUEGO 3) TOMA DE GANANCIAS, LUEGO 4) PÁNICO Y VENTA MASIVA.
Dado que la inversión extranjera en Colombia sigue siendo baja como % del mercado, que el crédito es relativamente difícil de obtener para los locales, que las hipotecas no son posibles para los extranjeros, que las tasas de interés hipotecario son altas (18 % o más en 2023), y que los requisitos de cuota inicial hipotecaria son del 30 % (por ley), y que Colombia ya aprendió caramente de su burbuja inmobiliaria de 1998-1999 y la crisis financiera posterior, no veo condiciones para una burbuja en los bienes raíces de Medellín. Ni siquiera diría que estamos en un «auge». Creo que el mercado aquí, en promedio, está bien equilibrado entre la oferta y la demanda. Y hoy en 2023, los costos de construcción han aumentado tanto debido a un COP cada vez más débil frente al USD, que no veo cómo caigan los precios (en términos de COP). En cualquier caso, siempre disfruto estos debates con nuestros clientes nuevos y existentes.
Resumen
Comprar una propiedad en un país extranjero como Colombia puede ser emocionante y muy gratificante, tanto personal como financieramente, como puedo atestiguar en mi experiencia después de 15 años invirtiendo y haciendo negocios aquí, ayudando principalmente a extranjeros a encontrar inversiones inmobiliarias de alta calidad en Medellín.
La clave es buscar asesoría de personas que tengan licencia, estén afiliadas a organizaciones locales y nacionales, capacitadas, especializadas, y que tengan un profundo conjunto de conocimiento y experiencia en hacer lo que necesitas que hagan.
En Casacol, he construido un equipo y un ecosistema de agentes altamente capacitados, gerentes de proyecto, administradores de propiedades expertos, expertos legales, banqueros y contadores para ayudar a los extranjeros que buscan invertir en Medellín.
Los lectores de Medellín Living pueden leer más sobre mi empresa aquí y pueden contactarme directamente en sales@casacol.co para discutir sus prioridades de inversión en cualquier momento.
Gracias por leer, espero que este artículo haya sido útil para todos.
Brad.