Guía de contratos de alquiler de apartamentos en Colombia
He vivido en apartamentos de alquiler sin amoblar en Medellín durante casi cinco años y he firmado siete contratos diferentes de alquiler de apartamentos. Los contratos de alquiler que he firmado han sido por plazos de seis meses o de un año.
He visto varias publicaciones de blog y comunicaciones de firmas inmobiliarias y extranjeros en Colombia que han incluido algunas inexactitudes sobre las leyes de alquiler en Colombia, lo que me impulsó a escribir esta guía de contratos de alquiler de apartamentos en Colombia.
La Ley 820 de 2003 de Colombia regula el alquiler de apartamentos sin amoblar en Colombia.
Esta ley establece regulaciones para arrendadores e inquilinos y tiene muchos requisitos específicos que no son bien conocidos por muchos extranjeros que alquilan apartamentos o buscan alquilar apartamentos en Colombia.
Contratos típicos de alquiler de apartamentos
Un contrato estándar de alquiler de apartamento sin amoblar en Colombia incluye las siguientes secciones:
- Nombre e identificación de las partes.
- Identificación del inmueble objeto del contrato.
- Identificación del inmueble que se alquila, así como las áreas compartidas con los demás ocupantes del edificio.
- Precio y lugar de pago.
- Plazo del contrato.
- Designación de quién es responsable del pago de los servicios públicos (electricidad, gas y agua) del inmueble objeto del contrato (normalmente el inquilino).
- Muchos otros términos basados en la Ley 820, como la terminación anticipada y las renovaciones.
Aunque los contratos de alquiler de apartamentos pueden ser legalmente verbales, se recomienda encarecidamente obtener un contrato escrito que esté firmado y notariado. Todos los contratos de alquiler que he firmado en Colombia han sido en español y notariados.
No necesitas una cédula (identificación colombiana) ni una visa para alquilar un apartamento sin amoblar en Colombia; un pasaporte es todo lo que se necesita. Mis primeros alquileres de apartamentos sin amoblar en Medellín se lograron usando mi pasaporte.
Este enlace incluye algunos contratos modelo de alquiler para Colombia (en español) en formato Word.
Leyes de alquiler de apartamentos sin amoblar en Colombia
La Ley 820 de 2003 de Colombia establece muchos requisitos y regulaciones para los alquileres de apartamentos sin amoblar en Colombia. He descubierto que muchos colombianos no conocen todas estas regulaciones.
Los aspectos destacados de las regulaciones de alquiler de apartamentos que se encuentran en la ley en Colombia incluyen:
1. El inquilino debe pagar el alquiler y los servicios a tiempo – El alquiler debe pagarse de manera oportuna y cualquier servicio, como electricidad, gas y agua, según las disposiciones del contrato, debe pagarse de manera oportuna (asegúrate de guardar los recibos).
2. El precio mensual del alquiler es limitado – el alquiler mensual de un apartamento no puede exceder el 1 % del valor comercial de una vivienda o de la parte de una vivienda sujeta al alquiler.
3. Los aumentos del alquiler están limitados a la inflación – puede haber un aumento en el alquiler cada 12 meses. El aumento no puede exceder el 100 % del aumento de la inflación (Índice de Precios al Consumidor) para el año calendario inmediatamente anterior.
Sin embargo, no he experimentado un aumento de alquiler en cuatro renovaciones diferentes y, de hecho, pude negociar un precio de alquiler más bajo para una renovación.
Si el inquilino cree que el aumento hecho por el arrendador excede la inflación, el inquilino, según se informa, tiene seis meses para solicitar una revisión ante la Alcaldía de la ciudad donde se encuentra la vivienda.
4. Hay una penalización por terminación anticipada – Para que un inquilino o arrendador termine un alquiler anticipadamente, normalmente se debe dar un aviso por escrito de al menos tres meses y suele haber una penalización (indemnización), que normalmente equivale a tres meses de alquiler requeridos.
Debido a esta penalización bastante severa, los alquileres de apartamentos en Colombia rara vez se terminan anticipadamente.
5. Los arrendadores solo pueden terminar los alquileres por razones particulares – Los arrendadores están limitados en las razones por las que pueden terminar un alquiler, que incluyen:
Unilateralmente:
- Si el inquilino no está cumpliendo con sus obligaciones, como incumplir en los pagos del alquiler o de los servicios públicos.
- Si el inquilino está subarrendando el apartamento o parte del apartamento sin el consentimiento del arrendador.
- Si el inquilino hizo mejoras a la propiedad sin el consentimiento del arrendador, o la destrucción total o parcial de la propiedad.
- Si la propiedad alquilada está siendo utilizada para actos criminales registrados por la policía.
Con tres meses de aviso y el pago de una penalización equivalente a tres meses de alquiler:
- Cuando el propietario de la propiedad necesita ocupar su propiedad, por no menos de un año.
- Cuando la propiedad va a ser demolida para construir un nuevo edificio, o cuando se requiera desocupar para hacer reparaciones.
- Si el propietario ha vendido la propiedad.
El arrendador también puede terminar un contrato si ha durado no menos de cuatro años, pagando una penalización equivalente a 1,5 meses de alquiler.
He experimentado a dos propietarios que querían recuperar sus apartamentos anticipadamente porque querían vivir en el apartamento que yo estaba alquilando. La primera era una mujer que vivía en Bogotá y que estaba regresando a vivir a Medellín.
Acepté esta terminación anticipada del alquiler, ya que ya estaba planeando mudarme. Ella negoció conmigo y terminó pagándome dos meses de alquiler por terminar anticipadamente.
La segunda vez que experimenté a un arrendador queriendo recuperar su apartamento anticipadamente fue porque había vendido la propiedad en la que vivía y quería vivir en el apartamento que yo estaba alquilando.
Me resistí, ya que me quedaban seis meses en mi contrato y el arrendador no quería pagarme tres meses de alquiler para terminar el contrato anticipadamente, así que esperó hasta que el contrato terminó.
6. Los depósitos no están permitidos – Los depósitos realmente no están permitidos como parte de los acuerdos de alquiler de apartamentos en Colombia. Sin embargo, tales garantías pueden establecerse indirectamente o a través de un intermediario, como una compañía de seguros.
Esta es una de las razones por las que los agentes inmobiliarios en Colombia normalmente requieren uno o más fiadores (codeudores con propiedad) para los alquileres de apartamentos. Sin embargo, este requisito del fiador puede superarse.
He escuchado que algunos extranjeros han pagado depósitos como parte de alquileres de apartamentos sin amoblar en Colombia, pero no he pagado un depósito por ninguno de mis alquileres de apartamentos sin amoblar.
7. Los alquileres se renuevan automáticamente – A menos que el inquilino o el arrendador envíe un aviso por escrito de terminación al menos tres meses antes de la fecha de finalización del alquiler, un contrato de alquiler de apartamento en Colombia se renovará automáticamente.
La renovación del alquiler será por los mismos términos si ambas partes han cumplido con sus obligaciones contractuales y el inquilino acepta cualquier aumento del alquiler. Así que si no planeas renovar un alquiler de apartamento en Colombia, asegúrate de enviar un aviso por escrito de terminación al menos tres meses antes de la fecha de finalización del alquiler.
Ten en cuenta que la ley de arrendamientos se hace cumplir ante los tribunales civiles en Colombia. Los procedimientos son largos, y los tribunales están saturados con una enorme acumulación de casos, por lo que he escuchado que los arrendadores que desalojan a un inquilino moroso pueden tardar mucho tiempo, hasta un año o más.
La Ley 820 regula el proceso de desalojo en Colombia, y las normas procesales se encuentran en el Código de Procedimiento Civil colombiano. El proceso de desalojo se llama «Proceso de restitución de inmueble arrendado».
El hecho de que el proceso de desalojo tome mucho tiempo en Colombia es otra razón por la que los agentes inmobiliarios requieren fiadores para los alquileres de apartamentos sin amoblar.
En conclusión
Las leyes de alquiler en Colombia son bastante favorables para los inquilinos, con aumentos de alquiler limitados por ley a la inflación, y hay reglas claramente definidas para terminar los alquileres anticipadamente.
Antes de alquilar un apartamento sin amoblar en Colombia, asegúrate de comprender las leyes de alquiler anteriores y la información sobre los contratos de alquiler de apartamentos, para que los agentes inmobiliarios u otros no te engañen.
Si quieres alquilar un apartamento sin amoblar, la mayoría se alquila a través de agentes inmobiliarios colombianos. Pocos agentes hablan mucho inglés, así que se requiere algo de español.
La mayoría de los agentes requerirá un fiador (codeudor), pero esto puede evitarse pagando el alquiler por adelantado, como he hecho durante cinco años de alquileres de apartamentos sin amoblar en Medellín.
Algunos extranjeros han tenido éxito evitando a los agentes inmobiliarios y buscando y alquilando directamente de un propietario, y evitando el requisito del fiador.
Pero esto puede ser desafiante y es un juego de números; puede ser una situación de 1 entre 50 posibilidades y limita severamente tu elección de apartamento. Prefiero usar mi agente inmobiliario, y puedo alquilar la mayoría de las propiedades disponibles, ya que no hay muchos listados exclusivos en Colombia.
Otra forma de evitar el requisito del fiador es usar una compañía de seguros como Mapfre. Pero solo calificarán tu seguridad como inquilino mirando cualquier actividad económica que tengas dentro de Colombia, así que tienes que estar establecido en Colombia.
Desafortunadamente, las firmas inmobiliarias de propiedad extranjera en Colombia realmente no proporcionan servicios de alquiler para apartamentos sin amoblar, según mi conocimiento.
Esto probablemente se debe a que la comisión por los alquileres de apartamentos sin amoblar es bastante baja (normalmente del 8-10 % del alquiler) y los extranjeros requieren demasiada ayuda personalizada.
Las agencias inmobiliarias de propiedad extranjera prefieren ocuparse de las ventas de propiedades, donde las comisiones son del 3 % del precio de venta, o de los alquileres de apartamentos amoblados, que no caen bajo las reglas para los alquileres sin amoblar.
Ahora hemos cubierto ampliamente el alquiler de apartamentos en este sitio web, incluyendo la revisión de costos en varias publicaciones:
- Actualización 2015: costos de alquiler de apartamentos en Medellín
- 4 barrios económicos para alquileres de apartamentos en Medellín
- Costos de alquiler de apartamentos amoblados en Medellín
Mi experiencia alquilando tres apartamentos sin amoblar fue documentada previamente en este sitio en una serie de cuatro partes.
Lee la primera parte aquí, la segunda parte aquí, la tercera parte aquí y la cuarta parte aquí.
También cubrí mi experiencia alquilando mi apartamento más reciente aquí.