Actualización 2015: costos de alquiler de apartamentos en Medellín

Nota del editor: este artículo ha sido actualizado en 2016 con costos de alquiler de apartamentos más recientes.

Como he estado viviendo en Medellín durante casi cinco años y he vivido en seis barrios diferentes de la ciudad, los extranjeros me han preguntado a menudo sobre los costos de alquiler de apartamentos en Medellín para apartamentos sin amoblar.

También he ayudado a varios extranjeros a encontrar apartamentos sin amoblar en Medellín. Mi experiencia alquilando tres apartamentos sin amoblar fue documentada previamente en este sitio en una serie de cuatro partes.

Lee la primera parte aquí, la segunda parte aquí, la tercera parte aquí y la cuarta parte aquí.

También cubrí mi experiencia alquilando mi último apartamento aquí. Además, he visto varias entradas de blogs en internet y artículos de prensa que han representado inexactamente los costos de los alquileres de apartamentos en Medellín.

Para responder con mayor precisión la pregunta sobre cuáles son los costos reales de alquiler de apartamentos en Medellín, con la ayuda de mi esposa colombiana, recientemente encuestamos los costos de alquiler de 600 apartamentos sin amoblar disponibles en varios barrios de Medellín que son populares entre los extranjeros.

Buscamos específicamente en El Poblado, Laureles-Estadio, Envigado, Belén y Sabaneta. Solo miramos apartamentos de 1, 2 y 3 habitaciones. No miramos casas ni apartamentos más grandes.

Esta es una actualización de un artículo muy popular del año pasado que examinó los costos de alquiler de apartamentos en estos mismos barrios de Medellín.

Durante esta encuesta, solo buscamos en barrios más agradables donde es más probable que vivan los extranjeros, así que solo incluimos apartamentos en barrios de estrato 3, 4, 5 y 6. Solo se incluyeron unos pocos barrios de estrato 3.

Esta actualización con los últimos costos de alquiler de apartamentos en los barrios de Medellín también permite ver si los costos de alquiler han aumentado en estos barrios desde nuestra encuesta de alrededor de la misma época el año pasado.

También examinamos los costos de alquiler de apartamentos amoblados el año pasado.

(Nota: se usan 2.927 pesos colombianos por la tasa de cambio del USD en este artículo. La tasa de cambio fluctúa a diario y ha oscilado entre 2.794 y 2.967 en el último mes).

Apartamentos en El Poblado

El Poblado es el barrio más popular para los extranjeros que viven en Medellín o la visitan. Es el barrio más exclusivo de la ciudad y es donde están ubicados la mayoría de los hoteles y apartamentos amoblados dirigidos a extranjeros.

El Poblado es principalmente un barrio de estrato 6, con el 74 % de los hogares clasificados en estrato 6. También es donde se encuentran los bienes raíces más caros y los alquileres de apartamentos más caros de la ciudad.

Viví durante más de un mes hace varios años en un apartamento amoblado en El Poblado, durante una primera prueba de vivir en Medellín.

Rápidamente determiné que El Poblado no era para mí, ya que prefiero vivir en un barrio que tenga un costo de vida más bajo y no esté tan occidentalizado.

Resultados de la encuesta de 120 alquileres de apartamentos en El Poblado:

• 18 apartamentos eran de 1 habitación o estudios, con tamaños que iban de 35 a 110 metros cuadrados y alquileres que iban de 980.000 a 2,5 millones de pesos al mes.
• 45 apartamentos eran apartamentos de 2 habitaciones, con tamaños que iban de 50 a 140 metros cuadrados y alquileres que iban de 1,1 millones a 2,8 millones de pesos al mes.
• 57 apartamentos eran apartamentos de 3 habitaciones, con tamaños que iban de 55 a 225 metros cuadrados y alquileres que iban de 1,1 millones a 4,0 millones de pesos al mes.
• El costo promedio de alquiler por metro cuadrado de los apartamentos en El Poblado fue de 19.549 pesos al mes por metro cuadrado.
• Sorprendentemente, el 26 % de los 120 apartamentos encuestados en el barrio más elegante de El Poblado no tenía agua caliente, y cuatro de estos con agua caliente solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
• 23 de los 120 apartamentos encuestados en El Poblado no tenían portería 24/7.

Apartamentos en Laureles-Estadio

Laureles-Estadio es otro barrio popular para los extranjeros que viven en Medellín. Es principalmente un barrio residencial con muchas zonas de calles arboladas y menos apartamentos en edificios altos que los que se encuentran en El Poblado.

El primer apartamento sin amoblar que alquilé en Medellín estaba ubicado en Estadio.

Laureles-Estadio es principalmente un barrio de estrato 4/5, con el 99 % de los hogares clasificados en estrato 4 o 5.

Resultados de la encuesta de 120 alquileres de apartamentos en Laureles-Estadio:

• 19 apartamentos eran de 1 habitación o estudios, con tamaños que iban de 36 a 70 metros cuadrados y alquileres que iban de 550.000 a 1,5 millones de pesos al mes.
• 29 apartamentos eran apartamentos de 2 habitaciones, con tamaños que iban de 55 a 140 metros cuadrados y alquileres que iban de 800.000 a 1,9 millones de pesos al mes.
• 72 apartamentos eran apartamentos de 3 habitaciones, con tamaños que iban de 60 a 185 metros cuadrados y alquileres que iban de 700.000 a 3,2 millones de pesos al mes.
• El costo promedio de alquiler por metro cuadrado de los 120 apartamentos en Laureles-Estadio fue de 14.602 pesos al mes por metro cuadrado, lo que significa que los alquileres de apartamentos en Laureles-Estadio son un 25,3 % más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
• El 38 % de los 120 apartamentos encuestados en Laureles-Estadio no tenía agua caliente, y nueve con agua caliente solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
• El 64 % de los 120 apartamentos encuestados en Laureles-Estadio no tenía portería 24/7.

Apartamentos en Envigado

Envigado es otro barrio popular para los extranjeros que viven en Medellín. Es menos comercial que El Poblado y, al igual que Laureles-Estadio, tiene muchas zonas con calles arboladas y menos apartamentos en edificios altos que los que se encuentran en El Poblado.

Envigado es más una comunidad de clase trabajadora, con el 96 % de las viviendas en estrato 2 a 5 y solo el 4 % en estrato 1 o 6.

Resultados de la encuesta de 120 alquileres de apartamentos en Envigado:

• Solo dos de los apartamentos encuestados eran de 1 habitación o estudios, con tamaños que iban de 32 a 35 metros cuadrados y alquileres que iban de 750.000 a 1,0 millón de pesos al mes.
• 39 apartamentos eran apartamentos de 2 habitaciones, con tamaños que iban de 60 a 118 metros cuadrados y alquileres que iban de 800.000 a 2,6 millones de pesos al mes.
• 79 apartamentos eran apartamentos de 3 habitaciones, con tamaños que iban de 65 a 240 metros cuadrados y alquileres que iban de 900.000 a 4,3 millones de pesos al mes.
• El costo promedio de alquiler por metro cuadrado de los 120 apartamentos encuestados en Envigado fue de 16.902 pesos al mes por metro cuadrado, lo que significa que los alquileres de apartamentos en Envigado son un 13,5 % más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
• Solo 17 de los 120 apartamentos en Envigado no tenían agua caliente, y dos con agua caliente solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
• Solo 15 de los 120 apartamentos encuestados en Envigado no tenían portería 24/7.

Apartamentos en Belén

Belén es un barrio que está aumentando en popularidad para los extranjeros que viven en Medellín. Belén es donde viví durante más de tres años en tres barrios diferentes (Fátima, Loma de Los Bernal y Los Alpes).

Belén es más una comunidad de clase trabajadora, con el 98 % de las viviendas en estrato 2 a 5 y solo el 2 % en estrato 1.

Resultados de la encuesta de 120 alquileres de apartamentos en Belén:

• Ocho de los apartamentos encuestados eran de 1 habitación o estudios, con tamaños que iban de 35 a 60 metros cuadrados y alquileres que iban de 600.000 a 1,1 millones de pesos al mes.
• 35 apartamentos eran apartamentos de 2 habitaciones, con tamaños que iban de 45 a 180 metros cuadrados y alquileres que iban de 670.000 a 1,25 millones de pesos al mes.
• 77 apartamentos eran apartamentos de 3 habitaciones, con tamaños que iban de 58 a 165 metros cuadrados y alquileres que iban de 750.000 a 2,3 millones de pesos al mes.
• El costo promedio de alquiler por metro cuadrado de los 120 apartamentos en Belén fue de 13.675 pesos al mes por metro cuadrado, lo que significa que los alquileres de apartamentos en Belén son un 30,0 % más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
• El 26 % de los 120 apartamentos en Belén no tenía agua caliente, y cuatro de estos solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
• 23 de los 120 apartamentos encuestados en Belén no tenían portería 24/7.

Apartamentos en Sabaneta

Sabaneta es un municipio ubicado directamente al sur de Envigado. Es una zona que ha estado en auge, con desarrolladores construyendo muchos edificios de apartamentos en los últimos dos años.

Espero que Sabaneta se vuelva cada vez más popular entre los extranjeros que buscan una alternativa que puede ser más barata que El Poblado y Envigado. Mi apartamento actual en Medellín está ubicado en Sabaneta.

Sabaneta es más una comunidad de clase trabajadora, con el 98 % de las viviendas en estrato 2 a 4 y solo el 2 % en estrato 1, 5 o 6.

Resultados de la encuesta de 120 alquileres de apartamentos en Sabaneta:

• Solo tres de los apartamentos encuestados eran de 1 habitación o estudios, con tamaños que iban de 60 a 74 metros cuadrados y alquileres que iban de 750.000 a 1,1 millones de pesos al mes.
• 26 apartamentos eran apartamentos de 2 habitaciones, con tamaños que iban de 50 a 85 metros cuadrados y alquileres que iban de 700.000 a 1,25 millones de pesos al mes.
• 91 apartamentos eran apartamentos de 3 habitaciones, con tamaños que iban de 60 a 160 metros cuadrados y alquileres que iban de 800.000 a 1,9 millones de pesos al mes.
• El costo promedio de alquiler por metro cuadrado de los 120 apartamentos en Sabaneta fue de 14.220 pesos al mes por metro cuadrado, lo que significa que los alquileres de apartamentos en Sabaneta son un 27,3 % más baratos en promedio que en El Poblado para apartamentos de tamaño similar.
• Solo dos de los 120 apartamentos en Sabaneta no tenían agua caliente, y siete de estos solo tenían agua caliente eléctrica en la(s) ducha(s).
• Solo siete de los 120 apartamentos encuestados en Sabaneta no tenían portería 24/7.

¿Alquilar versus comprar?

Si estás planeando mudarte a Medellín desde otro país, recomiendo no lanzarte directamente a comprar o alquilar un apartamento sin amoblar.

Primero alquila un apartamento amoblado durante al menos un mes o más, como hice yo, para asegurarte de que Medellín es adecuada para ti.

Esto también te dará el tiempo y la oportunidad de explorar la ciudad para encontrar en qué barrio(s) te gustaría vivir.

Sin embargo, incluso después de decidir que quieres vivir a más largo plazo en Medellín, comprar puede no ser tu mejor opción. En nuestro estudio de los precios de alquiler en Medellín, vimos muchos apartamentos sin amoblar que se alquilan por un año por solo el 5-8 % del precio de compra del apartamento.

Al determinar si alquilar o comprar es la mejor opción, sugiero usar una calculadora de alquilar versus comprar como esta del New York Times.

Alquilar puede en última instancia ser de menor costo que comprar si tienes en cuenta todas las variables y los costos, incluyendo el costo de oportunidad.

Para mi situación, con los alquileres siendo tan baratos en Medellín, alquilar para mí es de menor costo que comprar en un periodo de 5 años, 10 años o incluso 30 años.

Además, con el alquiler tengo mucha más flexibilidad y puedo mudarme fácilmente a otro barrio por elección, lo que ya he hecho tres veces. Pero «a cada quien lo suyo»: algunos prefieren comprar de todos modos.

La conclusión

Si quieres ahorrar en los costos de alquiler de apartamentos sin amoblar en Medellín, nuestra encuesta de 2015 de apartamentos sin amoblar demuestra que puedes ahorrar un promedio del 25-30 % viviendo en Belén, Laureles-Estadio o Sabaneta, en lugar de vivir en un apartamento de tamaño similar en el elegante El Poblado.

Si eliges Envigado, solo ahorrarás en promedio un 13,5 % en comparación con los costos de alquiler de apartamentos en El Poblado.

Los resultados de nuestra encuesta también muestran que, en comparación con el año pasado, el precio promedio de alquiler por metro cuadrado en términos de pesos colombianos ha aumentado notablemente en solo dos barrios en 2015: en El Poblado, el barrio más caro, así como en Laureles-Estadio.

Según nuestras encuestas, el precio promedio de alquiler por metro cuadrado para apartamentos sin amoblar en El Poblado aumentó un 3,5 % y en Laureles-Estadio aumentó un 3,6 % de 2014 a 2015. Otros barrios que encuestamos no experimentaron mucho aumento en los precios promedio de alquiler.

Así que, si elegiste alquilar un apartamento sin amoblar en El Poblado o Laureles-Estadio, podrías ver aumentos de alquiler cuando llegue el momento de la renovación.

Debido a la competencia por los alquileres de apartamentos en algunos barrios de Medellín, es difícil para los propietarios subir los precios de alquiler de los apartamentos sin amoblar.

En mis cuatro renovaciones de contrato de alquiler en Medellín (en Belén) no experimenté un aumento de alquiler; de hecho, en una renovación pude negociar un precio más bajo.

Además, en Colombia, los propietarios están legalmente limitados en su capacidad de subir el alquiler en no más que la tasa de inflación. También es muy económico para un inquilino mudarse a otro apartamento si el precio del alquiler aumenta.

También es importante señalar que, en el último año, la tasa de cambio ha sido volátil y beneficiosa si tienes dólares estadounidenses (USD), lo que ha reducido sustancialmente el costo de alquilar un apartamento en Medellín en el último año en términos de USD.

No todos los apartamentos en Medellín tienen agua caliente, y los barrios de El Poblado, Laureles-Estadio y Belén tienen muchos apartamentos más viejos sin agua caliente. La mayoría de los apartamentos en Sabaneta tiene agua caliente debido a que muchos están en edificios de apartamentos nuevos que se construyeron en los últimos años.

La mayoría de los apartamentos en Medellín que tienen agua caliente usa calentadores de agua a gas, ya sea sin tanque o con tanque de agua. Yo evitaría cualquier apartamento que tenga agua caliente eléctrica en las duchas.

Si estás buscando alquilar un apartamento sin amoblar en Medellín, recomiendo leer mi artículo que incluye mis lecciones aprendidas en los últimos cuatro años y más, que se encuentra aquí.